Depuis le 10 avril 2022, avec l'entrée en vigueur de la loi n° 8/2022, le propriétaire d'un logement en copropriété qui a l'intention de vendre, de donner ou, de toute autre manière, d'aliéner son logement, est tenu de demander au gestionnaire de la copropriété de délivrer une déclaration écrite indiquant le montant de toutes les charges de copropriété en vigueur relatives à son logement, en précisant :

- leur nature

- Les montants respectifs

- délais de paiement

La même déclaration doit également contenir les dettes existantes, le cas échéant, relatives à l'unité à vendre, en précisant:

- sa nature

- les montants

- la constitution et les échéances

Cette déclaration doit être délivrée par le gestionnaire de la copropriété dans un date limite maximum de 10 jours à compter de la demande du propriétaire de l'unité, et sa présentation est obligatoire pour établir les instruments par lesquels les droits sur les bâtiments sont partagés ou transférés (comme, par exemple, le droit de propriété), ou les charges sont encourues.

Ce document ne peut être dispensé que si l'acheteur de la fraction autonome déclare expressément, dans l'acte ou dans le document privé certifié qui prouve l'aliénation de la fraction, qu'il n'a pas besoin de cette déclaration. Toutefois, en acceptant que l'acte soit passé sans la déclaration du syndic d`immeuble, l'acheteur de l'appartement acceptera nécessairement la responsabilité de toute charge ou dette du vendeur à l'égard de la copropriété.

Dépenses nécessaires à la conservation des parties communes

La nouvelle loi vise également à mettre un terme à certaines questions liées à la responsabilité des dépenses de la copropriété.

Ainsi, il est expressément prévu que les dépenses nécessaires à la conservation et à l'utilisation des parties communes de l'immeuble et au paiement des services d'intérêt commun sont à la charge des propriétaires des unités au moment des résolutions respectives, et seront payées par eux en proportion de la valeur de leurs unités - sauf disposition contraire.

Il est également établi que les dépenses liées au paiement des services d'intérêt commun peuvent (par le règlement de copropriété, lorsqu'il est approuvé sans opposition par une majorité des propriétaires représentant la majorité de la valeur totale de l'immeuble) être supportées par les propriétaires à parts égales ou proportionnellement à l'usage respectif, à condition que les critères qui déterminent son attribution soient dûment précisés et justifiés.

Un autre changement important concerne les dépenses de conservation des parties communes affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire (comme les balcons et patios à usage exclusif). Lorsque l'état d'entretien de ces espaces affecte l'état d'entretien ou l'usage des autres parties communes de l'immeuble, le copropriétaire en faveur duquel l'usage exclusif de ces espaces est attribué ne supportera le montant des frais de réparation que proportionnellement à la valeur de son unité, à moins que cette nécessité ne résulte d'un fait qui lui est imputable. En d'autres termes, la copropriété est tenue de supporter les dépenses de réparation et d'entretien, par exemple des patios et des balcons, qui sont utilisés exclusivement par l'un des propriétaires de l'unité, sauf lorsque ces dépenses sont dues à la conduite du propriétaire - par exemple des travaux de construction non autorisés.

Responsabilité des charges de copropriété

L'un des principaux changements introduits dans le système juridique portugais par la loi 8/2022 concerne la responsabilité des dettes de la copropriété et la manière dont cette responsabilité est évaluée lors de la vente des unités de construction. L'objectif de l'amendement est de mettre un terme à une question qui a longtemps été discutée dans les tribunaux portugais.

C'est pourquoi la loi cherche à clarifier cette question, en déclarant que la responsabilité des dettes de la copropriété doit être évaluée en fonction du moment où la dette aurait dû être payée. Par conséquent, ce n'est que si l'acheteur de l'unité d'appartement déclare expressément dans l'acte ou dans l'acte authentique privé qui prouve la vente de l'unité qu'il n'a pas besoin de la déclaration susmentionnée du gestionnaire, qu'il sera responsable de toutes les dettes échues avant la date d'acquisition.

La question se pose également de savoir si la déclaration de la copropriété sera requise en cas de vente forcée. L'Ordre des Avocats et des Agents d'Exécution a publié une déclaration dans laquelle il affirme que la règle ne devrait pas s'appliquer aux ventes judiciaires, étant donné que celles-ci sont normalement effectuées en dehors de toute charge.

Enfin, il est expressément prévu dans la loi que les montants qui constituent des charges de la copropriété, quelle que soit leur nature, et qui sont dus à une date postérieure au transfert de la fraction, seront à la charge du nouveau propriétaire.

Le département de Droit Immobilier de Belzuz Abogados suit actuellement la mise en œuvre de la nouvelle loi et se tient à votre entière disposition pour vous fournir des éclaircissements ou des conseils à ce sujet.

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